Roosvelt — Thu, 06 Oct 2005 12:52:42 GMT

On entend régulièrement dans les médias ou de la part des agents immobiliers « qu’il est urgent d’acheter avant que les taux ne remontent car il deviendra alors impossible d’acheter notamment pour les primo-accédants ». D’ailleurs ma boulangère me fait aussi régulièrement part de cette crainte.

En ce qui concerne l’hypothèse d’une hausse prochaine des taux d’intérêt, deux écoles s’affrontent, on peut sommairement résumer leurs positions de la manière suivante :

- Il y a ceux qui pensent que la Banque Centrale Européenne (BCE) qui maintient son principal taux directeur à 2% depuis 2003 sera contrainte de remonter ses taux prochainement, et suivre ainsi le chemin engagé par d’autres banques centrales comme la Banque d’Angleterre (BoE) et la banque centrale américaine (FED) qui ont progressivement remonté leurs taux respectivement à 4,5% et 3,75%. Les causes de ces relèvements de taux, afin de tenter de les ramener à des niveaux économiquement neutre (c'est-à-dire autour de 5%) sont connues. D’une part, il s’agit pour ces banques centrales de contenir les risques inflationnistes liés à la flambée des matières premières et du pétrole, mais surtout de tenter de dégonfler « en douceur » la bulle immobilière sans précédente que connaît également les Etats-Unis et le Royaume-Uni et dont l’explosion les plongerait immédiatement en récession.

- Il y a ceux qui pensent au contraire que la BCE n’augmentera pas ses taux d’intérêts à court et moyen terme (5 ans), voire les baissera encore. En effet, malgré la spectaculaire baisse des taux engagés par la BCE, suite au Krach boursier de 2000, pour tenter de relancer la croissance européenne, force est de constater que c’est un échec cuisant (la croissance européenne en 2005 ne dépassera certainement pas 1,6% en 2005). Les gouvernements européens pressent la BCE de procéder à une nouvelle baisse des taux pour relancer la croissance (et accessoirement diminuer le poids de la dette publique d’états surendettés comme la France).

Mon opinion personnelle penche toutefois vers cette dernière thèse et que par conséquent, les taux d’intérêts ne remonteront pas de manière significative dans les cinq ou dix prochaines années, voire connaîtront une baisse (enfin, je veux dire qu’il y aura certainement une petite hausse symbolique mais pas grand chose).

Pour l’instant, la BCE continue sa politique « attentiste » qu’elle a débutée il y a plus de 2 ans (politique du « Ni Ni » : ni hausse, ni baisse des taux). Il est envisageable qu’elle continue cette politique pendant encore plusieurs années (une hausse temporaire de +0.5 à 1 point par la BCE est néanmoins envisageable pour montrer à ma boulangère qu’elle n’est pas contente de son troisième investissements locatifs !).

La BCE ne possède plus de marge de manœuvre. Augmenter les taux c’est risquer de tuer dans l’œuf la faible croissance européenne et augmenter le déficit des Etats membres qui ne peuvent déjà plus les contenir sous la barre des 3% du PIB exigée par le traité de Maastricht. Augmenter les taux, c’est aussi et surtout le risque, d’aggraver l’éclatement de la bulle immobilière qui touche actuellement tous les pays européens (à l’exception notable de l’Allemagne) et de plonger ainsi toute l’Europe dans une récession économique. A l’inverse, baisser les taux, c’est accroître la spéculation immobilière sans la garantie du moindre résultat sur la croissance du PIB.

En toute hypothèse, il convient de prendre conscience que la solvabilité des ménages a atteint ses limites malgré les taux bas et l’allongement des durées d’emprunt (sur 25-30 ans). Une hausse de seulement 1 point des taux rendrait l’achat alors impossible pour la très grande majorité des primo accédants. Or, le marché immobilier ne peut pas longtemps survivre sans primo accédant (ils sont passés au niveau national de 57% des transactions à 42% et ce, en seulement 2 ans ! Pour rappel : ils étaient 75% en 1995).

Par ailleurs, si une hausse des taux dans les 3 ou 5 prochaines n’est pas l’hypothèse la plus probable, elle n’est pourtant pas impossible si un krach obligataire se produisait sur les marchés financiers, les taux d’intérêts repartiraient alors très rapidement et mondialement à la hausse. Cette hausse des taux, dans un marché immobilier déprimé, serait alors des effets tout simplement catastrophiques sur les prix.

En définitive, ma boulangère se croit faussement seule au monde. En effet, si elle ne peut plus acheter en raison des taux d’intérêts ou des prix atteints qui d’autres le pourra ? Et lorsqu’il n’y a plus d’acheteur sur un marché, il ne reste alors plus que des vendeurs…. et les prix chutent….

Question :